不動産投資1戸目を購入してみた感想

この新型コロナウイルス騒動、またその前からもサラリーマンの方で将来に不安を覚え、何か給与以外で稼げることがないかいかを考え不動産投資に興味を持つ方は多いと思います。

実際、ブログやYouTube、ツイッターなどでも先行して不動産投資に取り組んでいる方の発信は大変多く、セミナーなども盛んにおこなわれているようです。

そんな既に一般人にまで情報が流れて手を出すような状況は既に先行者利益はしゃぶりつくされ、実際は今手を出すのはダメではないけど、数年前に比べて美味しい物件は少なくなったり、買い手が多ければ買い手にとっては美味しくない価格でも売れるため本当に今の時期に不動産投資に挑戦するのが良いかどうかは分かりませんが、そんな中で手を出してしまったHSPの40代の底辺サラリーマン、独身未来なし男の顛末を書きたいと思います。

なお、物件情報がネットから大体消えてはいますが、特定されたりするのも入居者様などに迷惑が掛かるので若干ぼかしたり写真はなかったりしますのでご了承ください。

今、不動産投資に興味がある方や、1戸目を探している方に私の経験が生かされ、より素晴らしい収益物件が購入していただければ幸いです。

現時点で、契約から入居者様への挨拶や賃料保証会社の手続きなど一通り終わった感じです。もちろん購入時点で想定しなかった現実も分かり、ここから色々な問題を解決していかなければなりません。

ただ、最初に結論的な事を言ってしまいますが、今回1戸目はそんなに良い物件が買えたわけでもないし問題もありますが、1歩踏み出して新しい挑戦を始めれた事は自分を褒めてあげたいし今後に向けてワクワクしています。

5年間くらい大切に貯めた貯金の多くを失いました。

だけど人生、一度くらいはリスクを冒してでも冒険に旅立つ事が必要です。

そして現実的にも妄想的にも世界を広げなければ、結果的に何もなかった人生で終わります。

40歳でそれに気づいて、何をすれば良いか分からなかったけど、とりあえず不動産事業！というものを知り行動を始めました。そして、不動産事業は始まりであって、これからも興味を持ったこと、ワクワクしそうな事はやらなければなりません。がんばるぞー！

購入した物件の概要

それでは簡単に購入した物件の概要です。

土地…所有権で広さは210㎡、問題点は旗竿地な事。土地値は150万円程度
建物…平屋の築古戸建て。築年数は37年。建物の広さは60㎡。間取りは3Kで、6畳の和室が2部屋と6畳の洋室が1部屋。建物の価格は90万円程度
販売価格は480万円

良い点

旗竿地とは言え、駐車場は縦列など駆使すれば最大3台程度は停められる
土地はほぼ平らで、立地も町中ではないけど車があれば住みやすい地域
トイレは売主が汲み取りから下水に接続したため水洗トイレ、その際リフォームも実施
オーナーチェンジ物件なので素人でもとりあえず購入後すぐに家賃が入ってくる

悪い点

オーナーチェンジ物件なので内見が出来ず古い建物だけど実態が不明
どんな入居者様か不明
価格が高いため利回りが築古戸建ての割りに低め。マイソクでは13%強だったので指値は必要
指値が必要だが、売り主は投資家なので厳しそう
築37年と古いため出口戦略が厳しい
480万円もするのに、土地と建物の評価価格は250万円程度しかなく資産価値なし

購入する事を決めた理由

はい。分かります、言いたい事は。

スルーですよね普通は。全然良い物件ではないです。だけど私が購入する事を決めた理由は以下です。

不動産投資を知って始めたいと本を読んだりYouTubeを見たりして約10カ月。とりあえず始めなきゃ始まらない。いきなりコネも経験も知識もない素人が、回りが羨む最高の物件を購入するのは困難。だったら大怪我しないレベルであれば一歩を踏み出そう。初めてしまえば機会損失分で多少の資金回収も可能
とりあえず失敗しても半額だったら売れそう。なら多少損した結果になっても勉強代として割り切ろう
新しい事を始める場合は、HSPの私の場合は特に困難を減らしてハードルを思いきり下げる必要がある。オーナーチェンジ物件だったら多少割高でも、購入後の空室期間、入居付けする仲介会社への広告料や、フリーレントなどが不要

上記の理由から多少の指値が利けば購入する方向に決めました。確かに事前に本を沢山読んだ方が良いと思いますが、私は6冊くらい読んだら飽きてしまい、実際に安い物件を購入して見て勉強する方向にシフトしました、ちょっとリスキーですが。

購入の流れ

簡単に購入の流れです。物件自体は8カ月くらい前から売りに出ていたようです。

3週間前…仲介業者に連絡して見に行く。入居中なので外観は築年数のわりにひどくなかった。その後物件について色々問い合わせをする。内見が出来ないので主に1年前に行ったリフォーム内容など
2週間前…具体的な金額は伏せますが、5％くらい指値を入れて利回りが15％弱になるレベルで指値を入れて買付証明書を出す
1週間前…すったもんだあり、ほぼ希望価格になったので契約

本当は指値を入れてからも迷っていてやめようと思ったのですが、指値を入れて通っての購入撤回はダメだと本に書いてあったので耐えました。

購入後に分かった色々な事

売主について調べたら競売物件を再生して入居を付けて投資家に販売する業者でした。そのため競売の履歴を調べたら色々分かりました。本当は購入する前に調べるべきだったのですが思いつきませんでした。

物件は2年前に競売で130万円程度で売却されています。その後200万円程度のリフォームをして業者が賃貸と売却両方で出したところ、賃貸の入居者が付いてオーナーチェンジ物件として販売されました。それに飛びついたのが自分です( ﾉД`)ｼｸｼｸ…？

リフォームの内容も教えてもらいましが、主にやはり汲み取りから下水接続の工事が半額近くを占めています。後は細かいCFや壁紙の張替や立て付け調整などです。

また、入居者様への挨拶に行った時に言われた部分はお風呂についてです。昔ながらのタイル張りなので水漏れなどがあり補修しながら使ってくれていいるようです。またお風呂場の前の床がフワフワになっており中が腐食しているようです。

今後の問題としては、長期的に保有するにはお風呂のリフォームは避けられないかもしれません。安いユニットバスに変更する費用など検討していきたいと思います。その際は、キャッシュが少ないのでリフォーム融資などを活用したいと思います。そういう事も全て勉強です。

反省点

最後に、反省点を羅列しますので是非同じ過ちをしないように参考にしてもらいたいです。

最初は日本政策金融公庫の融資を使って購入しようと考えていましたが。戸建ては現金買いが多く、私の場合も現金買いという条件でした指値が出来ませんでした。現在新型コロナウイルスの融資の影響で通常の審査は1カ月程度かかるようです。また初心者が融資を引くのも難しい場合があるので、1戸目にお得な物件を買いたい場合はスピード勝負になるので現金で買う羽目になるのも覚悟した方が良いかもしれません
ビビッて少ししか指値をしませんでしたが、大切な自分が貯めたお金です。ある程度思い切った指値はダメもとでした方が良いと思います。その物件が買えなくても物件は次から次へと出てきます
オーナーチェンジ物件に惹かれてしまったのですが、内見出来ないというのは初心者にはかなり不安かもしれません。また入居者も選べません。オーナーチェンジ物件も良し悪しです。ちなみにペット可物件でペットを飼っている事は購入が決まった後に知りました。聞かなかったとしても事前に教えてくれよーーー
ボロ戸建てをDIYで修復して入居付けをするイメージの方が多いと思いますが、私は現段階で自分に出来るとも思わなかったので諦めました。その苦労をお金で買った感じです。いずれはDIYもやってみたいと思いますが、未経験の方はあまり自分のスキルに過信しない方が良いかもしれません。まずは多少損でも物件を買って低い利回りでも家賃をいただく事が大切だと思います
物件を購入するには当然ですが諸費用がかかります。実際に私は物件購入費以外で、仲介手数料と登記費用で42万円、火災保険料の10年払い（地震保険5年含む）で20万円の合計62万円が吹っ飛びました。この後不動産取得税でも6万円程度失います
結局なんやかんやで毎月5万円ちょっとのお家賃をもらうのにかかった費用は530万円程度です。結局、表面利回り15％くらいの物件でも実質利回りは10％程度になってしまいます。これに実際は退去による空室期間や入居付け費用なども発生します。しかも10年後には更にボロボロ戸建てになって…いかん、いかん、考え過ぎは不幸になります。10年後は確かにボロボロ戸建てになりますが、順調に入居していただいいれば費用は回収できますので前向きに考えましょう！

ちょっと雑な記事になってしまいすみません。後々加筆修正していきたいと思いますのでご了承ください。

とりあえず、不動産事業に一歩踏み出せたのは良かったですが、儲かりませんねーーー

自主管理なので今後どうなる事やら…

サラリーマン給与に縛られた人生からの脱却を図っていますが、現実は厳しーーーー

※不動産投資と言ったり事業と言ったりしていますが、基本的には事業ですよね、特に戸建ては自主管理が基本だと思うので、そうなるとほったらかしではなく入居者様とコンタクトを取ったりも必要ですしね