不動産投資、、、もとい、不動産事業を始めるために少しずつ行動を始める事にしました。
本を読んだり、YouTubeやネットで知識を増やすのは大切だと思いますが、私はどちらかと言うと実際やってみて学んでいくタイプなので行動をしないと段々飽きて来て「もう不動産投資はいっか」となる可能性が濃厚です。
だけど、それだと今と何も変わらず、サラリーマンから抜け出せず人生が終わります。改めて10年後に不動産事業を始めたい!と思っても50歳を過ぎたら更に行動が出来なくなり、そうこう言っているうちに人生の幕が下りる気がします。
だから、”今”やれなきゃ多分この先も無理です。
目次
不動産事業の夢のために少し行動を始めました
とは言えです。
行動して経験しながら学びたいとは言え、一発退場のリスクは避けたいので余裕を持った物件を購入したいと不動産事業初心者の人が考えるそのままの思考ではありますが、それは仕方ありません、初心者で知識がないので…
日本政策金融公庫に行ってみた
一番安全なのは現金で物件を買う事です。現金で買えば入居付けに時間がかかってもローン支払いがなければ安心です。でも実際はキャッシュ(現金)を持っていないと事業を運営出来ないので融資を利用するしかありません。
だけど、私のような低属性の初心者が銀行で融資を受けれるとは思えません。だから大体の本に書いてある『日本政策金融公庫』に先週行って来ました。
事業所や担当者により若干変わると思いますが、私が聞いた事をまとめると以下の感じです。
- 42歳の私が融資を受ける場合は”一般貸付”なので基本は担保を入れて最高4800万円で10年返済
- 例えば木造アパートを購入したい場合は築年数が22年を超えていても物件に価値があれば融資は可能
- 融資する審査では購入するアパートの収益(経費も計算に入れる)だけでローンを返せる事業計画が大切
まだ物件がないのであまり突っ込んだ話は聞けませんでしたが、要するに女性や35歳未満や55歳以上の男性以外は返済期間が10年なので建築費が高い(利回りが低い)新築アパートを建てる場合は自己資金を多く用意しないと厳しいという現実が分かりました。
そのため、まずは築古戸建てや中古アパートから始めるしかないかなという感じです。
不動産屋に中古アパートの話を聞きに行った
という事で、早速行動するため5月くらいにネットに出ていて少し気になっていた中古アパートがあったので、まずは一人で仕事後に現地に見に行きました。
そしたらリフォーム中で業者の方に中を見せてもらえました。物件のスペックは以下です。※詳細は少しぼやかしています
- 築年数:木造27年
- 戸数:4戸
- 間取り:2K
- 利回り:13%(年間170万)
- 価格:1300万
- 立地:田舎なのであまり良くない
- 備考:内装のリフォーム完了後引き渡し
リフォームの内容はトイレ新品、キッチン新品、壁紙新品、床一部の部屋は張替、畳は新品という感じですので綺麗な部屋でした。でも外壁や基礎、屋根は修繕していません。それは購入数年後に自分でやる必要がありそうです。
なかなか印象が良かったので不動産屋さんにも行って来ました。結論から言うと既に私は5人目くらいなので購入は無理そうでした。でも私の資金では指値(値引き)してもらわないと購入出来ないので購入前提というよりは、この物件に対して私が疑問に思った事を確認する事が目的です。
という事で、不動産やさんが結構良い人で少しだけお話を聞けたので内容を要約すると以下です。
- この物件は土地の境界も確定している。だけど土地の境界が確定していない場合もあるし印が付けてあっても信用できない場合もある
- この物件は不動産屋所有なので仲介手数料は不要だけど、消費税がかかる。消費税は表示価格に含まれている。また実際に購入する場合は諸費用として火災保険や不動産取得税などで100万円くらいかかる
- 現在は少し物件が少ないため、良い物はすぐに売れてしまう
- 多少のリスクは受け入れないと何も買えないよ
- 融資は初めての場合は厳しい。特にスルガ銀行の件でここ2年くらいは厳しさが増している
- 地方は土地が安いので融資の金額が低くなりがち。融資の金額は土地の担保価値と実際に物件がどのくらいの収益を上げられそうかで決まる
- この物件も2人ほど日本政策金融公庫で融資を申し込んでいるが新型コロナの影響で審査が長めになっている
- 日本政策金融公庫で若者や年配者、女性でなくても事業開業の最初の場合は15年くらいの融資が可能かもしれない
※思い出して書いていますが不動産屋さんが言いたい事と私の理解が異なる部分もあるかもしれませんのでご了承ください
結局始めないと物件見てもよく分からないでしょ?と言われました。やっぱり経験者の話を聞くと勉強になるよって言われました。う~ん、私もお話を聞きたいのですが、長野県でネットで活動している大家さんがなかなか見つからないんですよね。
まとめ
不動産屋さんに聞いた印象だと、一軒目は築古戸建てにしろ中古アパートにしろ少し多めの自己資金が必要かなと言う感じです。そういう意味でもこの物件は、購入者が複数いるため指値は無理そうなので総額1400万円もかかります。半額融資が通ったとしてもキャッシュがほとんどなくなるので現状では私には購入出来そうもありません。
でも、そういう現状を知るために行ったので結果は満足です。問題はここから更に物件を探すために不動産会社にアタックできるかです。正直、今現状は物件が少なく気になる物が少ないため、新規で物件が掲載されたらすぐに動くのが大切ですね。
中身がない内容でしたが、頑張って物件を購入してブログで報告できるように引き続き経過を書いていきたいと思いますのでよろしくお願い致します。