現在の私の目標の一つは不動産投資（つまり大家さん）に挑戦してみることです。そのために自己資金を貯め始めていますが、正直なかなか貯まりません。でも融資を利用するにも自己資金がある程度ないとスタート出来ないのでここは頑張るしかありません。
とは言え、それだけだとモチベーションが続かないのでネットで見つけた物件を自分の目を養うためにも見に行ったりしています。相場観を養って1棟目は大成功はせずとも失敗もしない物件を選びたいからです。
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アパート選びは長期戦？1棟目を購入するのが難しい
正直、こんな内容のブログは誰の役にも立っていませんし意味がないかもしれません。ただ、今後1棟目を購入したりして前に進んでみたときに、どういう経緯で探したり迷ったりしたのかを記録しておきたいと思うから長期視点を意識して体験記という事で記事にしています。
最近下見に行った物件は下記です。不動産屋に行ったわけではなく、住所が分かる所に足を延ばして外観を見に行きました。室内が見れませんが、満室の場合はそもそも見る事が出来ませんし、外観から予想はある程度出来ますね。
現段階で私が養いたいのは物件価格の相場観です。正直県内の物件はイマイチでお隣の群馬とかは価格の割に良さそうな物件が多いので、また観光がてらに見に行きたいと思っています。価格はネットで公開されている情報ですが、一応車の新車価格に置き換えようと思います。
今回使った車種は日産からGT-R、ノート、デイズ、トヨタからスープラです。
2棟セット売りのアパートだけど…
- 木造で築33年、利回りは16%ホント？？
- 10戸（2LDK＆1LDK）で満室？
- 部屋分の駐車場あり
- 売値は標準GT-Rの標準グレード2台分くらい
やっぱり行ってみないと分からない事も多いです。まず立地が悪くて土地も斜めな場所にあります。また満室という表記でしたが廊下とかに残置物みたいなものも多くイマイチ。木造で築30年を超えると相当安くないと自分では手に負えないです。
物件の近くにスーパーなども全然ないし、他のアパートも埋まっていません…というかアパートではなく普通の家がある地域ですね。地価も高そうではないし、個人的には半額でも悩むところです。
利回りが低い中古アパート
- 木造で築25年、利回りは9%
- 4戸で1室空き
- 駐車場は1台くらいはありそうだけど不明
- 売値は標準GT-Rとノートe-powerをセットで買ったくらい
うーーーん、やっぱり木造アパートは20年を境にかなり見栄えが衰えてきますね。利回りは9%という事は中古の1棟アパートとしたら売値が高すぎるようです。場所は悪くも良くもありません。地価は多少あるかもしれませんが、半額なら頑張ってみようと思えますが売値が高すぎてパスですね。
面白い形のアパート
- 木造で築25年、利回りは不明だけどおそらく11％程度
- 8戸で状況は不明（1室は完全に空きのようす）
- 駐車場もありそうだけど3台程度のようす
- 売値は標準GT-Rとノートe-powerとデイズの安いのくらい
変な形のアパートです。なんかブロック（部屋）を繋ぎ合わせたみたい。8室あるし場所もそんなにひどくはありませんが、小学校も近いし単身者の需要が少なそうな場所です。
8室あるので効率は良さそうですが、価格も高い気がします。土地の値段があるのかもしれませんね。もう少し築浅で価格が3割安ければ値ごろ感な気がします。
理想のアパートだけど色々イマイチな点もあり
- 木造で築31年、利回りは14％
- 6戸で満室
- 駐車場は数台あるかも、周りに他のアパートもあるのでよく分からない
- 売値は標準GT-Rとスープラの最上級グレードを2台セットで買ったくらい
アパートの形と6室というのは1棟目では理想だと思います。場所も一見悪くなく近くにスーパーもあります。でも躊躇する所が一杯です。
築31年という事で外観が結構写真で見るより老朽化しています。また場所は悪くないのですが、アパートへ行く道路がすごい坂だったり道が狭かったりと自分が借りるとしてもイマイチです。駐車場も周りのアパートと土地が混ざっておりあるのかないのかよく分かりません。詳細の情報には書いてないのでないのかもしれません。でも地方で駐車場がないのは致命的です。
あとは売値が高すぎです。利回りはそこそこですが、今後大幅な修繕も発生するし建物は色あせしているので塗装も必要です。理想の形ではありますが今の売値の4割安、つまり標準GT-R1台分の価格でやっと選択肢に入るというような感じです。
まとめ
色々書きましたが、アパート自体をディスる気持ちはありません。
あくまで大家として投資物件として売値と内容で個人的に思った事を書いているだけです。私が今住んでいるアパートも上のアパートと大差ありませんが快適に生活していますので、私が賃貸として住むとすれば、どこも良い点と悪い点ありますが良さそうです。
ただ、現在のアパート価格は（私が甘く考えていた点もありますが）高止まりしているようです。実際に中古の古い木造1棟アパートとしては利回りが低いところばかりです。中古アパートはどれも価格なりの一長一短があるし、妥協しなければいけない部分は当然ありますが、現在の私の理想は以下の条件です。
- 築20年程度
- 4～6戸※もちろんそれ以上でも良いけど価格的に無理と思う
- 水洗トイレ（汲み取りは個人的に嫌、自分が嫌なので他人の嫌と思う）
- 駐車場あり（最低戸数）
- 売値は1000～1500万で利回りは最低13%くらいはないと厳しい
利回りは本とかだと20％とか書いてあったりしますが、不動産投資がブームなのでそこまで良い物件は少ないので15%前後が目標でしょうね。それくらいないと高額投資のリスクに対してリターンが少ない…、というか築古のアパートで利回り10％程度では頭金を入れて融資して購入したとしても破綻すると思います。基本的に本来の価格に3～5割くらい高いイメージです。
お隣の群馬の物件はまだマシなようですが、やはり実際に行ってみないと何とも言えませんね。いくつかチョイスして見に行こうと思います。
という事で、今はエア大家なので言いたい放題言っていますが、現実を知って今後考え方がどう変化していくかも記事に残していきたいと思います。ただ妥協し過ぎるとリスキーな雰囲気は強く感じています。
